01 jun Inspeções prediais e a nova NBR 16.747

Olá recentemente foi publicada a NBR 16747 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos. Como seu próprio nome indica, esta define conceitos, termos e procedimentos para a realização de inspeções prediais e aplica-se à edificações de todos os tipos e ocupações, tanto públicas quanto privadas.

A inspeção predial é uma atividade que auxilia na gestão da edificação buscando identificar eventuais problemas que estão a ocorrer ou poderão vir a ocorrer nos demais sistemas de um empreendimento, este é um serviço essencial, pois auxilia na manutenção da edificação, prolongando sua vida útil, desempenho e segurança de seus usuários.

É importante destacar que as inspeções prediais devem ser realizadas apenas por responsável técnico devidamente habilitado.

Ao avaliar a edificação, o inspetor deverá registrar as mais diversas anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas em seus diversos componentes. Essa análise deverá ser feita levando em conta três requisitos e seus subconjuntos:

a) segurança:

— segurança estrutural;

— segurança contra incêndio;

— segurança no uso e na operação.

b) habitabilidade

— estanqueidade;

— saúde, higiene e qualidade do ar;

— funcionalidade e acessibilidade.

c) sustentabilidade

— durabilidade;

— manutenibilidade.

Cabe ao profissional responsável pela inspeção também indicar ao proprietário/locador/síndico recomendações técnicas para sanar os problemas encontrados, vale fazer uso de outras normas, manuais de fabricantes, imagens, etc. O importante é repassar essas informações da forma mais clara possível. Caso seja necessário também, o inspetor pode recomendar a contratação de outro profissional ou empresa para solucionar o problema caso este seja de caráter mais técnico.

Essa recomendações para correção dos problemas devem também ser classificadas em prioridade conforme sua urgência:

a) prioridade 1: ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem ser classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente;

b) prioridade 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários;

c) prioridade 3: ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário.

O laudo técnico deverá ser entregue ao final da inspeção e este deverá ser atrelado à uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). No laudo também deverão constar informações relativas à edificação, a descrição, identificação e classificação de seus problemas, uma avaliação da manutenção do empreendimento, entre outros itens.

Outro item interessante abordado por essa norma é uma lista sugerida de documentos que o inspetor deverá solicitar ao analisar uma edificação. Essa relação de documentos é extensa e deverá ser providenciada, mantida e atualizada pelo responsável da edificação seja ele o proprietário ou o síndico. A relação é a seguinte:

• Manual de uso, operação e manutenção da edificação
• Manual de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
• Auto de conclusão (habite-se)
• Alvará de funcionamento (para imóveis não residenciais)
• Alvarás/ART/RRT de instalação de elevadores
• Alvarás/ART/RRT de funcionamento de elevadores
• Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB)
• Projetos legais aprovados exigidos pelo poder público
• Projeto aprovado de Segurança Contra Incêndio
• Projeto aprovado Em concessionárias (CAJ, Casan, SAMAE, etc.)
• Projetos executivos
• Regulamento (regimento) interno
• Licenças ambientais
• Termos de ajustamento de conduta ambiental (TAC)
• Outorga e licença de poço profundo de captação de água
• Outorga e licença de estação de tratamento de efluentes
• Cadastro das máquinas e equipamentos instalados na edificação
• Atestado de Brigada de Incêndio
• Relatório de inspeção anual dos elevadores (RIA) (a cada ano)
• Contrato de manutenção dos Elevadores e outros meios de transporte
• Contrato de manutenção dos Grupos geradores
• Contrato de manutenção do Sistema e instrumentos de prevenção e combate a incêndios
• Certificado de teste dos equipamentos de combate a incêndio
• Livro de ocorrências da central de alarmes
• Certificado de desratização e desinsetização
• Plano de manutenção e operação e controle (PMOC)
• Avaliação da rede de distribuição interna de gás (a cada 5 anos ou conforme legislação local)
• Relatórios da realização de serviços de manutenção previstos no manual de uso, operação e manutenção
• Relatório das análises físico-químicas e bacteriológicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede
• Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água
• Relatórios de limpeza e manutenção dos poços profundos
• Relatório de manutenção da estação de tratamento de efluentes
• Relatório de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura
• Relatório de manutenção da estação de tratamento de água
• Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção geral;
• Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas específicos, como ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes
• Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central
• Relatório de ensaios de água de reuso (físico-químicos e bacteriológicos)
• Relatório de ensaios de controle de efluentes tratados
• Relatórios de testes de estanqueidade de rede de distribuição interna de gás
• Relatórios de ensaios preditivos, como termografia, vibrações mecânicas etc.
• Relatórios de manutenção de outros sistemas instalados
• Atestado do sistema de proteção a descarga atmosférica (SPDA)
• Relatório de medição ôhmica do aterramento do SPDA

Manter os documentos acima relacionados é um fator crucial para a segurança dos usuários e a preservação do funcionamento e vida útil de uma edificação, a lista é grande por isso, atenção!